Calculadora de flip imobiliário

Como calcular o resultado de um flip imobiliário

Uma calculadora de flip imobiliário ajuda a reunir, numa mesma estimativa, o valor de compra, os custos para preparar o imóvel, as despesas até a venda e o preço esperado de saída. O objetivo é entender quanto capital a operação exige e quanto pode restar depois dos custos informados.

O cálculo começa pelo investimento total. Some o preço de compra às despesas de aquisição, à reforma e ao custo de carregamento. Depois, desconte do preço de venda tanto esse investimento quanto as despesas da própria venda. Quanto mais completos forem os valores, mais útil será a comparação entre oportunidades.

Quais custos considerar

Além do preço anunciado ou do lance, um flip pode envolver despesas em diferentes momentos. Ao preencher a calculadora, considere os custos que realmente se aplicam à sua operação:

• Aquisição: ITBI, escritura, registro, taxas de cartório, comissão de leiloeiro e outros gastos necessários para transferir o imóvel.
• Reforma: materiais, mão de obra, projetos, limpeza, descarte, correções imprevistas e uma reserva coerente com o risco da obra.
• Carregamento: condomínio, IPTU, seguros, juros, financiamento, consumo mínimo de serviços e manutenção enquanto o imóvel não é vendido.
• Venda: corretagem e outros valores estimados, como documentação, certidões e tributos que precisem ser confirmados para o seu caso.

Se você ainda não conhece as despesas do período, use a calculadora de custo de carregamento antes de preencher esse total aqui.

Como interpretar cada indicador

Investimento total

Preço de compra + custos da aquisição + reforma + manutenção até a venda.

Lucro estimado

Preço de venda − investimento total − corretagem − outros custos da venda.

ROI estimado

Lucro estimado ÷ investimento total. Ele relaciona o resultado ao capital empregado na operação.

ROI mensal equivalente

Taxa mensal composta que, repetida durante o prazo informado, corresponde ao ROI total. Ela facilita a comparação entre operações com durações diferentes.

Margem sobre a venda

Lucro estimado ÷ preço de venda. Mostra qual parcela da receita esperada permanece como resultado.

Ponto de equilíbrio

Preço mínimo estimado para cobrir o investimento e os custos da venda informados, considerando a corretagem percentual.

Exemplo de cálculo

Considere um imóvel comprado por R$ 300.000, com R$ 15.000 de despesas de aquisição, R$ 60.000 de reforma e R$ 8.000 de carregamento. O investimento total estimado é de R$ 383.000. Se a venda ocorrer por R$ 480.000, com corretagem de 5% e sem outros custos de venda informados, a corretagem será de R$ 24.000.

Nesse exemplo, o lucro estimado é a diferença entre os R$ 480.000 da venda, os R$ 383.000 investidos e os R$ 24.000 de corretagem. O ROI mensal equivalente não é uma divisão simples do ROI por dez: ele usa uma taxa composta para representar, em termos mensais, o retorno total do período.

O que a estimativa não substitui

A calculadora trabalha somente com os números preenchidos. Ela não identifica automaticamente despesas esquecidas, mudanças no cronograma, variações no preço de venda ou particularidades jurídicas e tributárias. Também considera o investimento como uma estimativa agregada e não acompanha a data de cada desembolso.

Use o resultado para comparar cenários e revisar premissas, não como promessa de rentabilidade. Impostos, ganho de capital, obrigações da operação e custos específicos devem ser confirmados com profissionais qualificados. Uma margem positiva pode diminuir se a reforma atrasar, se surgirem custos imprevistos ou se o imóvel for vendido por um valor menor.

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